AİDAT VE DİĞER GİDERLERDEN KİRACI SORUMLU
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde kullanımdan doğan tüm giderleri ve aidatı kiracı yararlandığı için kiracı ödemek zorundadır.
Yönetim giderleri, güvenlik hizmeti, apartman görevlisi, havuz bakımı, ortak yerlerin aydınlatılması ve temizliğine ilişkin yapılan masraflar kiracı tarafından karşılanır.
Sadece gayrimenkul ile ilgili harcanan masrafları mülk sahibi karşılamaktadır.
Örnekle açıklamak gerekirse; bina çatısının tamir edilmesi, apartmana asansör kurulması ya da ısıtma sisteminin doğal gaza çevrilmesi gibi durumlarda oluşan masrafları mal sahibi karşılamak zorundadır.
Depozito Konusunda Dikkat Edin!
Depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz. Depozito; bir üstlenme sırasında yatırılan güvence ya da bağlantı parasıdır. Kiracının kiraladığı mülkte haklarını güvence altına alması için önemlidir.
Kira Kontratınız Bir Yılda Daha Uzayabilir
Kira kontratı bir yıllık olsa bile birinci yılın sonunda tahliye için haklı sebep yoksa kendiliğinden bir yıl uzar.
Tahliye Taahhütnameleri
Uzun süreli ya da kısa süreli tahliye taahhütnameleri mutlaka dolu olmalıdır. Tarih kontrol edilmeli ve boş boş belgeye imza atılmamalıdır.
Aidat ödenmediği için yönetici, ortak alanını kullanıma kapatabilir mi?
Aidat borcu kat malikinin kanundan kaynaklanan borcudur. Bu nedenle, bir ya da birden fazla kat malikinin aidat borcu diğer kat maliklerinden talep edilemez.
Yönetici, kat maliklerinin bir kısmı aidat borcunu ödemediği gerekçesiyle bahçe, asansör ya da depo gibi ortak yer sayılan alanları kullanıma kapatamaz.
Yöneticinin bu şekilde bir harekette bulunması hâlinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurup hâkimin müdahalesini talep edebilirsiniz.
WhatsApp Mesajı Belge Olarak Kullanılır mı?
Elektronik posta mesajları, WhatsApp , SMS , ve Facebook kayıtları hukuken belge sayılmaktadır.
*6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 199. Maddesine göre belirlenmiştir.
Depozito Hakkında Bilinmesi Gerekenler
Depozito, kiralanan mülkün zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen güvence teminatına denir. Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden verilir ve kira sözleşmesinin şartlarına bağlı olarak kiralanan mülkten çıkarken geri alınır.
Ev sahibine teminat olarak verilmiş parayı geri almak bazen kiracılar için sorun olabilmektedir. Ülkemizde kiracıların hakları yasalar aracılığı ile koruma altına alınmıştır. Bu noktada kira sözleşmesi hazırlanırken “teminat bedeli” ya da “depozito” maddesine dikkat edilmesi gerekmektedir.
Depozito Ne Kadar Alınır? Ev Kiralanırken Ne Kadar Depozito Verilmelidir?
Mal sahibi, teminat bedeli konusunda Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenmiş sınırlara sahiptir. Buna göre ev sahibi, 3 aylık kira bedelini depozito olarak isteyebilir; ama daha fazlasını isteyemez.
Kira depozitosu genellikle bir kira bedeli olarak istenir. Bazı ev sahipleri iki kira bedeli de talep edebilmektedir. Ayrıca evin içinde bulunan demirbaşlara göre de teminat miktarı üç kira bedelini aşmayacak şekilde bir miktar olabilir.
Depozito Nasıl Geri Alınır?
Depozitoyu geri almak için mülk sahibine, mülkün boşaltılacağının bilgisinin verilmesi gerekir. Mülk sahibi ve kiracı, kendi aralarında anlaşarak depozito ödemesini tek seferde ya da taksitler halinde gerçekleştirebilir. Eve ya da demirbaşlara kullanıcı hatası nedeni ile zarar gelmişse ev sahibi, depozitoyu bu zararları gidermek için kullanabilir.
Kiracı, eve zarar vermediği ve kira sözleşmesindeki tüm şartları yerine getirdiği halde ödediği teminat bedelini geri almakta sorun yaşıyorsa ev sahibi aleyhine icra takibi başlatarak hakkını arayabilir. Ev sahibi, kiracısını zor durumda bırakıyorsa ilgili birimler tarafından inceleme yapılarak durum karara bağlanacaktır.
Ev Sahibi Depozitoyu Ne Zaman Geri Ödemelidir?
Yasalar çerçevesinde belirlenmiş sınır 3 aydır. Kira sözleşmesi feshedildikten sonra ev sahibi, yasal bir engel yoksa parayı bu süre içinde ödemelidir.
Depozito Nedir: Depozito Hakkında Her Şey
Depozito Hangi Durumlarda Geri Verilmez?
Borçlar Kanunu’na göre depozito, kiracıdan güvence olarak para ya da kıymetli kağıt alınması anlamına gelmektedir. Bu güvence, aşağıdaki durumları koruma altına almaktadır:
Kiracının eve ya da demirbaşlara zarar vermiş olması
Kiracının kira borcu bulunması
Kiracının ödemekle yükümlü olduğu fatura ya da apartman giderlerini karşılamamış olması
Ayrıca bazı mülk sahipleri ile kiracılar arasında, son bir ya da birkaç kirayı ödememek kaydıyla teminat bedeli anlaşması yapılabilir; ama bu durumu hukuk uzmanları önermemektedir. Bu tür anlaşmalar, ileride yaşanabilecek sorunlarda özellikle kiracının karşısına negatif bir durum olarak çıkabilir.
Teminat bedeli ile yaşanan anlaşmazlıklarda şikayetçi taraf savcılıklara başvurarak yasal yollara yönelebilir. Bu noktada ifadeler ve deliller incelenerek bir sonuca varılmaktadır.
Emlak Vergisi Nedir?
Bütün gayrimenkul sahiplerinin ödemekle yükümlü olduğu vergi türüdür. Ülke içerisinde bulunan tüm binalar ile arsa ve araziler emlak vergisine tabiidir. Arsa ya da bina satın alan gayrimenkul sahiplerinin emlak beyanında bulunması gerekir. Emlak beyanı dikkate alınarak da emlak vergisi bedeli belirlenir. Gayrimenkulün rayiç bedeli üzerinden emlak vergisi miktarı her yıl yeniden hesaplanır.
Emlak vergisi ödemesi, gayrimenkulün bulunduğu belediyeye gidilerek ya da e-belediye hizmeti veren belediyelerin online sistemleri üzerinden yapılabilir. Emlak vergisi ödemeleri yıllık olarak tek seferde ya da iki taksitte yapılabilir. Emlak vergisinin ilk taksidi mart, nisan veya mayıs; ikinci taksidi ise kasım ayında ödenir.
Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?
Devlete ait binalar, ibadethaneler, tarım işletme binaları, orduevleri, askeri gazinolar, barajlar, yabancı devletlere ait konsolosluk ve elçilik binalarından emlak vergisi alınmaz. Ayrıca bazı gayrimenkul sahipleri de emlak vergisi ödemekle yükümlü değildir. Ev hanımı, şehit yakını, gazi, dul, işsiz veya emekli kişiler emlak vergisinden muaftır.
Kira Sözleşmesinin Devredilmesi
Kira sözleşmesinin mevcut kiracı tarafından başka bir kişiye devredilebilir. Bunun gerçekleşebilmesi için kiraya verenin (mal sahibinin) yazılı izninin gerekmektedir. Kira sözleşmesi 1 senelik de olsa, 10 senelik de olsa, kiraya verenden yazılı izin almak şartıyla devir işlemi yapılmaktadır. Devralan kişi şimdiki (devreden) kiracının yerini alır = kira bedelini devralan ödemek zorundadır.
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, işyeri kiralarında devreden (şimdiki) kiracı 2 yıl süreyle devralanla birlikte mal sahibine karşı sorumlu olur. ‼️Bu kurala göre örneğin, 2 yıl boyunca devralan kira bedelini ödemezse, mal sahibi eski kiracıdan da bu bedelin ödenmesini isteyebilir.
İntikal Nedir?
İntikal, tapu sicilinde kayıtlı olan taşınmaz malların (örneğin, ev ya da arsa) haklarının, mal sahibinin ölümü durumunda, mahkeme tarafından mirasçılara kanun gereği geçmesi anlamına gelmektedir. Tüm bu işlem, Miras Hukuku’ndaki bir insanın ölümü durumunda haklarından, mallarından ve borçlarından oluşan mirasının mirasçılara geçmesi ifadesi üzerinden yapılır. İntikal ve veraset vergisi kapsamında bulunur. Mirasın intikal işlemlerine başlamak için tapu müdürlüklerine başvurmak yeterli olacaktır. Tapu müdürlüklerine başvururken önceden bulundurulması gereken evraklar aşağıdaki listede sıralanmıştır:
-Nüfus cüzdanı,
-Verasetname,
-Bir adet vesikalık fotoğraf,
-Zorunlu deprem sigortası poliçesi,
-Eğer varsa temsil belgesi ve yetki belgesi.
Tapuda İntikal ve Satış
7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nun 19/2 fıkrası gereği, intikal işlemleri tescil tarihinden en fazla iki hafta içerisinde yapılmaktadır. İntikal işlemlerinin, mirasın mirasçıların yetkisine girebilmesi için belirli bir süre içerisinde tamamlanması gerekmektedir. Taşınmaz malların satışı esnasında, içerisinde bulunduğu belediyenin bildirdiği emlak beyan değerinden az olmayacak bir şekilde, satış için belirtilen değer üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olmak üzere binde 16,5 oranında tapu harcı alınmaktadır. Bu oran 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda bulunan 4 sayılı tarifenin 20.a pozisyonuna göre belirlenmiştir. Satış gerçekleştikten sonra, satışı yapılan malın veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ile olan ilişiği durdurulur. Döner Sermaye İşletmecisi belirlenmiş olan tarifeye uygun bir şekilde ücret alır.
MİRAS İNTİKAL YAPILMAZSA NE OLUR?
Miras intikal işlemleri için mal üzerine hak sahibi olan her mirasçı gerekmemektedir. Tek bir mirasçı da işlemleri sürdürebilmektedir. Ancak hiçbir mirasçı intikal işlemlerini başlatmazsa ne olacağı 18 Mayıs 2012 tarihinde çıkan Resmi Gazete’de yayınlanan 6302 sayılı kanunun üçüncü maddesine göre 2644 sayılı Tapu Kanunu’na eklenmiş olan maddede açıklanmıştır. Bu maddeye göre, miras bırakan kişinin ölümünden sonraki iki yıl içerisinde herhangi bir kayıt olmaması halinde, Tapu Sicil Müdürlükleri Sulh Hukuk Mahkemesi’nden mirasçılık belgesi almaktadır. Böylelikle mirasçılar adına tescil işlemlerini yapabilmektedir. Bunun amacı tapu sicillerinin düzenli tutulması, böylelikle güvenilir olmasını sağlamaktır. Tapu Müdürlüğü bu gibi durumlarda mirasçılık belgesinin belirttiklerine göre sicil kayıtlarını elbirliği mülkiyeti biçiminde tescil ederek güncellemektedir.
Kiracının Mülkü Özensiz Kullanımı Mülk Sahibini Fesih Hakkı Verir Mi?
Kiracının kiraladığı gayrimenkulü kira sözleşmesine uygun bir şekilde kullanmalıdır. Komşularına gerekli saygıyı gösterip bulunduğu semt/mahallenin huzuru kaçırmamalıdır. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde mal sahibi (noterden) ihtarla durumun 30 gün içinde giderilmesini isteyebilir. Aykırılık 30 gün içinde düzeltilmediği zaman mal sahibi kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının kiralanan gayrimenkule kasten zarar vermesi, kiracının kiralanan gayrimenkulü amacı dışında (ör. konutu işyeri olarak) kullanması gibi durumlarda mal sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı Nedir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, konut dışı kentsel çalışma alanı; çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, toptan ticaret pazarlama ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların, halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun yapılabileceği kentsel çalışma alanlarını ifade eder.
Buna karşılık Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği konut dışı kentsel çalışma alanlarını “içerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt satış ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike arz etmeyen imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlar” olarak tanımlamaktadır.
Bu iki tanım arasındaki farkın, konut dışı kentsel çalışma alanlarında yapılabilecek yapılar yönünden olduğu izah gerektirmeyecek kadar açıktır.
Kentsel Servis Alanı Nedir?
Konut dışı kentsel çalışma alanları genellikle kentsel servis alanları ile karıştırılmaktadır. Kentsel servis alanı; belediye hizmet alanı, kamu hizmet alanı, konut dışı kentsel çalışma alanı, toplu işyerleri ve küçük sanayi sitesi alanlarının yer aldığı kentsel ölçekte çalışma alanlarıdır. Yani bu alanlar, konut dışı kentsel çalışma alanlarını da kapsar.
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanlarında Neler Yapılabilir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, imar planı kapsamında kalan konut dışı kentsel çalışma alanlarında;
1- Patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depolar,
2- Çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathaneler,
3- Toptan ticaret pazarlama ve depolama alanları, düğün salonları,
4- halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri,
5- konaklama tesisleri, lokantalar yapılabilir.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ise konut dışı kentsel çalışma alanlarında yapılabilecek yapıları;
1- patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depolar,
2- dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike arz etmeyen imalathaneler,
3- motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt satış ve bakım istasyonları,
4- resmi ve sosyal tesisler olarak saymıştır.
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanlarında Akaryakıt İstasyonu Yapılabilir mi?
Konut dışı kentsel çalışma alanlarında yapılabilecek yapılar konusunda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde sayılan iki grupta sayılanlar arasındaki en önemli farklılığın, “motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt satış ve bakım istasyonları” olduğu görülmektedir.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği bu alanlarda akaryakıt satış ve bakım istasyonları yapılabileceğini öngörmektedir. Aynı Yönetmeliğe göre, konut dışı kentsel çalışma alanlarındaki uygulamaların plan kararıyla yapılması zorunludur.
Bir alanda imar planı yapıldığında ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanacaktır. Çünkü bu Yönetmeliğin 2. maddesine göre bu Yönetmelik uygulama imar planı bulunan alanları kapsar. Yani uygulama imar planı bulunan alanlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanacaktır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ise akaryakıt satış ve bakım istasyonlarını, konut dışı kentsel çalışma alanlarında yapılabilecek yapılar arasında saymamıştır.
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanlarında İfraz Şartları Nelerdir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen şartlar ihlâl edilemez.
Bu tespit sırasında; konut dışı kentsel çalışma alanlarında parsel genişlikleri 40.00 metreden az olamaz. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, parsel derinlikleri 40.00 metreden az olamaz. Ayrıca konut dışı kentsel çalışmaları alanlarında parsel alanları, 2000 m2’den az olamaz.
Emlak beyannamesi nedir?
En basit tanımıyla bir gayrimenkulün kime ait olduğunu ispatlayan belgedir. Emlak beyanı yapacak vatandaşlar, emlak beyanını tanımlı olan belirli bir süre içinde ve beyanname için gerekli birtakım belgelerle başvurarak bu işlemi gerçekleştirir.
Emlak beyannamesi nasıl verilir?
• Taşınmaz mallar üzerinden elde edilen kira gibi kazançlarla ilgili bildirimleri de kapsayan emlak beyannamesi, her gayrimenkul için bir kereye mahsus olarak verilir. Gayrimenkullerin vergilendirilmesi için zorunlu olan emlak beyannamesi verme işleminde herhangi bir ücret ödenmez.
Emlak beyannamesi nereye verilir?
Taşınmazın yer aldığı bölgenin bağlı olduğu belediyelerin emlak ile ilgili birimlerine verilir.
Bir başka yöntem de Gelir İdaresi Başkanlığı resmi internet sitesi üzerinden (Hazır Beyan sayfası) de emlak beyannamesi verilebilir.
• İnternet yoluyla emlak beyanı verilebilir. Online olarak emlak beyanı için e-devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne ait bölüm seçilir. Tapu Taşınmaz Beyan kısmına giriş yapılarak gerçekleştirilir.
Emlak Beyannamesi için gerekli evraklar
Tapu fotokopisi
Mülk sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi
Yapı ruhsatı
Binanın bulunduğu adres
Binalar için yapı kullanım izninin fotokopisi
Beyanda bulunacak kişinin ikamet adresi
Vergi numarası
Adres ve telefon numarası
Emlak beyannamesi cezası
Emlak beyannamesi ile ilgili cezai bir durumla karşı karşıya kalmak istemiyorsanız tapu alındıktan sonra en geç içinde bulunulan senenin sonuna kadar emlak beyannamesinin verilmesi gerekiyor.
Emlak beyannamesi geçerlilik süresi
Emlak beyannamesinin tapu müdürlüklerinde işleme sokulabilmesi için, taşınmazın satın alındığı yıla ait olması şartı aranıyor. Kanun bu konuda son derece açık: Yılın son gününe kadar emlak beyannamesi verilebiliyor.
Örnek ile açıklamak gerekirse emlak beyannamesi 2020 yılı için son gün 31 Aralık 2020 tarihi, 2021 yılı emlak beyannamesi verilmesi için 31 Aralık 2021 günü başvuru yapılabilecek son gün oluyor.
• Satın alınan gayrimenkul eğer inşaat halinde, yani bitmemiş konut kategorisinde ise emlak beyannamesi vermek için inşaatın tamamlanması ve ardından tapunun alınması beklenmelidir. Tapusu henüz bulunmayan bir taşınmaz mülk için beyanda bulunmak mümkün değildir.
• Yılın son üç ayını (son çeyreğini) kapsayan günlerden birinde gayrimenkul satın alanlar için ise emlak beyanı süreci şöyle işliyor: Satın alma işleminin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde emlak vergisi bildiriminin ilgili belediyeye yapılması gerekiyor.
Miras kalan gayrimenkul için emlak beyannamesi verilir mi?
Vefatlarda veraset ilamı ile beraber üç ay içerisinde varislerin emlak beyannamesi vermesi gerekiyor. 1983 yılından önce veraset yoluyla intikal eden gayrimenkuller rayiç bedelle beyan ediliyor. 1983 yılından sonra veraset yolu intikal eden gayrimenkullerin ise vefat yılına ait emlak gelir vergisine esas olan değerle beyan edilmeli.
Mirasçı ya da mirasçıların ilk olarak miras kalan gayrimenkulü üstlerine alması, söz konusu gayrimenkulün bağlı bulunduğu vergi dairesine başvurması bekleniyor. Veraset ve intikal beyannamesi bu başvuruyla veriliyor. Eğer veraset ve intikal beyannamesinde bulunulmazsa, vergi cezası ve gecikme faizi uygulaması yapılıyor. Örneğin bir ev veraset veya ivazsız intikal yoluyla intikal etmişse, yasal mirasçılar, miras kalan ev için vergi ödemekle mükellef oluyor. Bu vergiye veraset ve intikal vergisi adı veriliyor.