Arsa Payı
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulan binalarda her bir hak sahibine, bağımsız bölüm başına düşen paya arsa payı denir. Ana taşınmazın metrekaresi hesaplandıktan sonra bağımsız bölümlerin metrekaresi üzerinden hak sahiplerine dağıtılır. Arsa payları, ortak mülkiyet olarak kabul edilir ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakından bağımsız şekilde devredilemez ya da miras yoluyla geçmez.
Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı, kat mülkiyeti kurulurken oran olarak hesaplanır. Örneğin 10/140 gibi. Arsa payı değeri, Tapu Sicil Müdürlüğünün prosedürleri kapsamında hesaplanır. Ana taşınmazın toplam metrekaresi arsa payına bölündüğünde, hak sahibinin arsa üzerindeki hakkı ortaya çıkar.
Örneğin toplam 1000 metrekarelik bir ana taşınmaz için 10/140 arsa payı oranında hak sahibi olan kişi, arsa üzerinde 1000×10/140 oranında hakka sahiptir.
Üzerinde yapının bulunduğu arsa için birden çok hak sahibi varsa pay, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan hesaplanmaz. Arsa payı hesaplamalarında tutarsızlık olduğunu fark eden hak sahipleri, ilgili makamlara başvurarak durumun yeniden değerlendirilmesini talep edebilirler. Mahkeme sonucunda gerek görülürse de oranlar yeniden hesaplanabilir.
İştira Hakkı Nedir?
İştira hakkı; emlak literatüründe sıklıkla kullanılan bir kavramdır ve “alım hakkı” olarak da bilinir. Bu hak doğrultusunda hak sahibi olan kişiye, herkesten öncelikli olarak alıcı olma yetkisi tanınır.
Ancak belirli bir süre ve bedel karşılığında hak sahibi kişiye satın alabilme hakkının verilebilmesi için bazı şartlar aranır. İştira hakkı için noter onaylı bir sözleşme yapılması zorunludur. Bu sözleşmeye göre de tapu kütüğüne şerh düşülerek iştira hakkı kurulmuş olur.
İştira hakkı kişisel bir haktır. Yapılan iştira sözleşmesi, mal sahibi ve hak sahibi ile söz konusu malı ve satış bedelini kapsar. İştira sözleşmesi ile taraflar satış süresini kendilerince belirleyebilir. Fakat kanuna göre iştira süresi en fazla 10 yıl olabilir
Kadastro Nedir?
Ülke sınırları içerisinde bulunan tüm arazilerin sınır ve değerinin devlet tarafından kayıt altına alınmasıdır.
3 kadastro türü vardır. Bunlar;
Mali (arazinin değeri)
Hukuki (arazideki genel haklar)
Geometrik kadastro(arazinin sınırları ve yapısı)’ dur.
Kira Stopajı Nedir?
Stopaj kesinti anlamına gelmektedir. Kira stopajı ise iş yeri kira bedeli üzerinden yapılan vergi kesintisidir. Kira bedeli gayrimenkul sahibine ulaşmadan kira stopajı kesilir ve kiracı tarafından ödenir.
Parsel Nedir?
İmar Kanunu çerçevesinde bölünmüş ve sınırları belirlenmiş arazi parçasına parsel adı verilir. Parsel mülkiyeti tek bir kişiye ait olduğu gibi birden fazla kişinin de olabilmektedir.
Pafta Nedir?
Ölçeği büyük olan harita ve planlarda yeryüzü şekilleri ve arsaların tek parça halinde gösterilmesi kullanışlı değildir. Bundan dolayı harita ve planlar parçalara ayrılır ve paftalar oluşur.
Temellük Nedir?
Temellük Osmanlıca bir hukuk kavramıdır. Mülk edinme anlamına gelmektedir. Mülk edinen kişiye de temellük eden kişi denir. Bir eşya, nesne, arsa, ev, tarla, gibi taşınmaz malları sahiplenme üzerine alma anlamındadır.
Emsal ve Gabari Nedir, Nasıl Hesaplanır?
İnşaat ve emlak sektöründe kulağa aşına kelimelerdir. Yükseklik anlamına gelen gabari örnekle açıklanabilir.
Örneğin imarlı konut ve arsaya kaç kat daire yapılacağının değerini gabari vermektedir.
Emsal Nedir?
Gabari ile ilişkili olan emsal tapuda KAKS olarak bilinir. Emsal ya da emsal değeri arsaya kaç metrekare inşaat yapılacağını gösterir.
Örnek ile açıklamak gerekirse 1000 m² arsanız için emsal değeriniz 0,6 yazıyorsa toplam inşaat alanı 1000* 0,6 =600 m² ‘dir.
Nasıl Hesaplanır?
1000 m² arsa * 0,6 emsal değeri = 600 m² toplam inşaat alanı
İmardaki kat adedi 3 ise 3 kat yapılacağını gösterir. 3 kat toplamı 600 m² ‘dir. Her katın 200 m² olacağını gösterir.
Gabari (Yükseklik) Kat Adedi Farkı Nedir?
İmarda kat adedi yazdığı gibi gabari de (bina yüksekliği) yazabilir.
Bina yüksekliği 9,50- 12,50 metre arası değerlerdir.
12,50 metre üzerinden kat hesaplaması yapılırsa;
12,50m – 0,50m = 12,00 m
Her kat 3 metre hesaplanır
12/3=4 kat yapılabilir.
Gabaride ‘’Hmax’’ Ne Demektir?
Binanın maksimum yüksekliği gabari değerini göstermektedir. Bazı durumlarda serbest anlamında kullanılan h(haş) bina yüksekliğinin sınırsız olduğunu gösterir.
H(yükseklik=gabari) binanın toplam alanını değiştirmez. Binanın oturumunu düşürerek bina katını arttırmaktır.
Yukarıdaki örnekte 600 m² alanına 3 kat izin verildiği için her kata 200 m² inşaat yapılabilmektedir. Eğer bina yüksekliği serbest ise;
4 kat için 600 m²/4 = 150 m²
5 kat için 600 m²/5 = 120 m²
6 kat için 600 m²/6 = 100 m² inşaat yapılacağını göstermektedir. Toplam alan değişmez sadece bina oturumu azalır ve bina yüksekliği değişebilir.
İnşaat Gabariden Daha Düşük Olabilir Mi?
Örnek üzerinden açıklamak gerekirse 600 m²/3 kat = 200 m²
Her kat 200 m² olmalıdır.
3 kat inşaat yapmak zorunlu değildir. İhtiyaca göre 2 kat ya da 1 kat inşaat yapılabilir.
*3 kat için verilen izin maksimum kat sayısı için geçerlidir.
Cins Değişikliği Nedir?
Bir gayrimenkulü yapısız iken yapılı ya da yapılı iken yapısız hale dönüştürmek için tapu sicili ve paftasında yapılan işleme cins değişikliği denir. Cins değişikliği ile bağ, bahçe ya da tarla statüsünde olan arazi, yapı inşa edilebilecek arsaya; arsa durumda iken bağ, bahçe, tarla durumuna dönüştürülebilir. Örneğin imarlı bina bulunan bir arsadaki yapının yıkılıp tarımsal faaliyet için tarlaya dönüştürülmesi istendiği takdirde tapu kütüğünde cins değişikliği yapılması gerekir.
Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?
Tapuda cins değişikliği yapmak için Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine başvuruda bulunulması gerekir. Cins değişikliği işlemleri için ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır:
Kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı, pasaport ya da avukat kimliği)
Gayrimenkulün tapu senedi
Taşınmaz malın sahibi temsil ediliyorsa vekaletname, vasi kararı gibi bir belge
Yapısız iken yapılı hale getirilecek gayrimenkuller için yapı kullanma izin belgesi
Bina vasıflı gayrimenkuller için DASK
Gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeden alınacak emlak vergisi değerini gösterir belge
Yapılan başvuru sonunda Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından zemin incelemesi yapılır. Yetkililerin hazırladığı tescil bildirimi raporu, sicil müdürlüğüne gönderilir ve uygun bulunursa cins değişikliği işlemi yapılır.
Elbirliği Mülkiyeti Nedir?
Gayrimenkul üzerinde birden fazla kişi hak sahibi olduğu, ancak payların belli olmadığı durumlar elbirliği mülkiyeti olarak adlandırılır. Genellikle miras yolu ile kalan gayrimenkullerde yani terekede karşılaşılan bu durum, iştirak halindeki mülkiyet olarak da bilinir. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark, elbirliği mülkiyetinde kimin ne kadar oranda hak sahibi olduğunun bilinmemesidir.
Elbirliği mülkiyetinde, gayrimenkul üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunmak için tüm hak sahiplerinin onayının bulunması gerekir. Çünkü hak sahipleri, gayrimenkulün bir kısmı üzerinde değil tamamı üzerinde söz sahibidir.
Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme kararı ile elbirliği ortaklığı durumuna son verilir. Tüm hak sahipleri ya da kendilerine vekalet eden kişilerin tapuya başvurması ile de elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilebilir.
KAKS VE TAKS NEDİR?
TAKS ve KAKS tapu parsel sorgulama işlemleri sırasında kontrol edilmelidir.
Özellikle yatırım amaçlı alınan gayrimenkullerde binanın arsası ve üzerine yapılabilecek yeni binanın maksimum kullanım alanını bilmek çok önemlidir.
TAKS NEDİR?
Taks, taban alanı kat sayısı teriminin kısaltmasıdır. Bir binanın taban alanının, bina arsası içinde en çok ne kadar yer kaplayabileceğini göstermektedir.
Bir inşaatın maksimum taban alanı, imar planı üzerinde yazan taks değeri ile arsa metrekaresinin çarpımı ile bulunur.
Örneğin bir imar planı üzerinde bir parsel için “taks = 0,2” ibaresini görülüyorsa, oraya yapılacak binanın tabanı arsa alanı x 0,2 değerini geçemez.
ÖRNEK TAKS HESAPLAMA
Taks değeri 0,2 olan 1500 metrekarelik bir arsa için taban alanı hesaplaması aşağıdaki gibidir.
Taks 0,2
Arsa alanı 1500 m2
Bina taban alanı 300 m2
Örnekteki arsaya inşa edilebilecek en geniş bina taban alanına ulaşmak için taks ve arsa alanı değerleri birbiri ile çarpılır: 0,2 x 1500 = 300 m2 değerine ulaşılır.
KAKS NEDİR?
Kaks, bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanını belirler. Kat alanı kat sayısı teriminin kısaltmasıdır. Kaks ve emsal aynı anlama gelir. Bir arsanın alanı ile imar planı üzerinde yer alan kaks değerini çarparak o arsaya yapılabilecek maksimum net metrekare inşaat alanı (yani dairelerin toplam alanı) hesaplanabilir.
Muhammen Bedel Nedir?
Muhammen bedel; en yalın haliyle “tahmin edilen” ya da “oranlanan” anlamlarına gelir. Bu terim; ihale yolu ile satışı planlanan bir taşınmaz ya da taşınır malın, piyasa koşullarına göre bilirkişi tarafından tayin edilmiş piyasa değerini ifade eder.
Devlet İhale Kanununa göre kamuyu ilgilendiren ihalelerin muhammen bedel tespitinden yetkili idareler sorumludur. Muhammen bedelin belirlenmesinde veya muhammen bedel hesabında kullanılması gereken bedeller; belediyeler, sanayi odaları, ticaret odaları, borsalar ya da uzman kişilerce soruşturulabilir.
Ayrıca muhammen bedele ait detaylar ve dayanaklar, hesap tutanağında gösterilmelidir. Gerekli görülmesi koşulunda muhammen bedel, ilgili komisyonlar tarafından da incelenebilir. Yapım işlerinde ise yetkili daireler tarafından belirlenmiş birim fiyatları kullanılır.