– Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
– Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
– İstem, tarafların temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı,
– İstem, bir tüzel kişi adına yapılıyorsa tüzel kişinin ”taşınmaz mal tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi” (Tapu K.2),
– Taşınmaz malın niteliği bina ise Deprem Sigortası aranır.
İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat gösterilmesidir (MK.765-887).
1. İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı,
2. Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
3. Alacaklının iki, borçlunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
4. Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge.
5. Lehine ipotek tesis edilenlerin vergi kimlik numarasını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.
İŞLEMİN MALİ YÖNÜ
1. 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (7. a, b, c) pozisyonlarına göre;
Akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3.6 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı Tablonun (I.1/a) pozisyonuna göre de Binde 7.5 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.Eğer belgelerin tasdikli fotokopisi isteniyorsa beher sayfasına suret harcı tahsil ettirilir.
Bankalarca kullandırılan kredilerin teminatını teşkil etmek üzere tesis edilecek olan ipotek işleminden tahsil edilecek harcın tapu kütüğüne yazılacak ipotek miktarı üzerinden değil, verilen kredi tutarı üzerinden hesaplanması gerekir. Resmi senet tapu müdürlüğünce düzenlenmiyorsa damga vergisinin bankaca tahsili lazımdır (TKGM. 18.05.1998 T. 89-1407 sy. Bölgelerarası Gn.)
Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
3 / Mart / 2002 tarih, 24704 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2002/3813 sayılı Kararı ile; Yurt içinde veya Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının, T.C. Merkez Bankasınca alım ve satım konusu yapılan döviz cinsleri üzerinden kurulabileceği belirtilmiştir.Bu durumda, Yurt içinde veya Yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının, her gün Resmi Gazetede yayımlanan ve T.C. Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan döviz cinsleri üzerinden yapılması gerekmektedir.
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul mal edinmeleri 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi ile düzenlenmiştir.
KARŞILIKLILIK (MÜTEKABİLİYET)
Tapu Kanununun 35. Maddesi; yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul mal satın almalarını, miras veya diğer yollarla gayrimenkul mal edinmelerini karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak ve kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluna bağlamıştır.
Bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi, Türk vatandaşlarının da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkında fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.
- 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununun l0. maddesinde “Yerli sermaye ve teşebbüslere tanınan bütün haklar, muafiyetler ve kolaylıklardan, aynı sahalarda çalışan yabancı sermaye ve teşebbüslerde aynı şartlar dahilinde istifade ederler” hükmüyle yabancı sermayeli şirketlere Türkiye’de gayrimenkul ve haklar edinme yetkisi verilmiştir.
- 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesi uyarınca, turizm bölge ve merkezlerinde, turizm sektöründe faaliyette bulunmak üzere ticari işletme kuracak yabancı tüzel kişilerin, belirtilen yerlerde gayrimenkul edinmelerinde, Tapu Kanununun 35 ve Köy Kanununun 87. Maddelerinde yer alan koşul ve sınırlamalardan Bakanlar Kurulu Kararı ile istisna edilebilirler. Ayrıca,Turizm alan ve merkezlerinde kalan ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen gayrimenkul malları,Kanunun 8/D maddesi uyarınca, Turizm yatırım belgesine sahip yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere kiralamaya, tahsis etmeye, bu gayrimenkul mallar üzerinde müstakil ve daimi haklar dahil irtifak hakkı tesisine Turizm Bakanlığı yetkili bulunmaktadır.
- 3182 sayılı Bankalar Kanunu hükümlerine göre, Bakanlar Kurulu Kararıyla Türkiye’de şube açan yabancı bankaların, bankacılık işlerini yürütmek için zorunlu bulunan gayrimenkul malları edinmeleri mümkündür.
- 1702 sayılı Kanunla değiştirilen şekliyle 6326 sayılı Petrol Kanunu, yabancı tüzel kişilerin ülkemizde işletme sahası olarak arazi edinebilmelerine izin vermektedir.
a. Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan
düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların
yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması
mümkün bulunmamaktadır.
b. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35‘inci Maddesine göre, yabancı uyruklu bir
gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli
nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüz ölçümü 2,5 hektarı geçemez.
Kanuni miras bu hükmün dışındadır.
c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye‘de işyeri veya mesken olarak kullanmak
üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla
ayrılıp tescil edilen taşınmazların dışındaki taşınmazları edinemezler. Sınırlı
ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. “Yabancı uyruklu gerçek
kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan
sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar
kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler.
Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür,
tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak
kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir.”
Gerekli Belgeler
1. İntifa hakkı tesis edilecek taşınmaz malın varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz
malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı.
2. İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı
nüfus cüzdanları, pasaportları veya avukat kimliği ile temsilciliğe ilişkin
belgeler.
3. Tarafların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde birer vesikalık
fotoğrafı.
4. İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme
kararı.
M.k.: 717 Maddesi: intifa hakkı menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir. Tapu siciline tescil ile meydana gelir.İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve hak sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (Kira geliri gibi)yararlanma hakkını içerir. İntifa hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçemez. Gerçek kişi hak sahibinin ömrü boyunca devam eder ve ölümü ile son bulur. Ancak bu hak yüz seneden fazla olamaz.İntifa hakkı sahibi malı olduğu gibi korumaya, bakım ve onarımlarını yapmakla yükümlüdür. İntifa hakkı bir bedel karşılığında veya bedelsiz olarak kurulabilir.